信用报告中含有关于个人的背景信息和信用历史, 这些报告被用来衡量一个人的信用价值. 简而言之, 如果你不按期偿还你的抵押贷款, 申请破产, 或被信用卡公司拒绝, 所有这些事宜将被记录在你的信用报告中.

挨奎法克斯(Equifax), 信用联通(Trans Union)和挨斯佩安(Experian)是三家主要的收集及管理信用信息的公司. 这些公司跟踪你的地址, 抵押贷款偿还记录, 日用帐户管理情况, 信用卡偿还历史和其它类似信息. 他们也记录你的抵押贷款及信用卡的余额. 如果你总是及时地付清你的帐单, 信用报告就会反映出良好的记录. 同样, 如果你习惯性地迟付你的抵押贷款, 商店及银行信用卡欠款并且因此吃了官司, 信用报告也会将之反映出来.

根据你的信用历史, 你会得到一个分数(Score). 这个分数实际上确定了你的信用价值度. 如果银行或放贷方给客户提供信用卡时, 这个分数告诉他们风险有多大. 例如: 如果你的信用历史表明较长时间按时偿还记录和较低的非抵押贷款债务, 那你的高分将会允许你以很好的利率贷到款买你喜欢的新车. 糟糕的分数会导致贷不到款, 或买同样的车, 你得忍受特别高的利率.

为了放贷者或其他债权人得到信用报告, 消费者(或贷款人)必须给予授权. 如果你申请贷款或信用卡被拒绝而不知为什么的话, 那你自己最好要一份你的信用报告. 虽然这三家信用管理公司已在信用管理行业经营相当长时间, 但完全不是说他们不会犯错. 你会在报告中找到错误或不恰当之处, 而这些因素当然会降低你的信用积分.

如果你发现报告中有不恰当之处, 你应该通知这三家公司, 并且给他们提供正确的信息. 比如说, 如果你有过对你不利的车祸裁定, 但是你已经按照裁定付了款, 你应该给信用管理公司提供一份 “ 裁定放行及满意通知”, 以便他们可以从你的信用报告中去掉此不利记录.

抵押贷款经纪职业, 打破了过去给什么接受什么的传统心理习惯, 改变了放贷方绝对控制借贷方的单方合同(Uni-lateral)及垄断的格局, 为借贷者开拓了眼界,为贷款市场引进了竞争机制,其最终达到了为消费者(借贷者)带来相对公平的谈判条件及尽可能好的利益. 同时, 也在高度繁忙的现代社会, 为借贷方节省了大量的时间, 精力, 大大提高了他们的工作和生活质量. 抵押贷款经纪职业的出现, 为人类的经济及文化发展起到了重要作用!

抵押贷款经纪职业中有抵押贷款公司(招募以自雇为工作性质的抵押贷款经纪人为之工作), 也有独立个体抵押贷款经纪人为公司或集体或个人从事贷款初步评估及申请事宜. 从事抵押贷款的公司和个体必须拥有相应的执照才能雇佣其他经纪为之工作并有权接受放贷方或客户的拥金. 此执照的申请和资格考试必须以三年抵押贷款经纪的工作经验为前提.

抵押贷款经纪公司不是放贷者(通常指银行及金融机构)而是服务于借贷者和放贷者之间的贷款提供人, 提供来自众多放贷者的多种贷款产品. 通常, 抵押贷款经纪公司通过多年的积累以其销售能力与放贷者签署代理合同. 当然公司历史越长, 销售能力越强; 代理的放贷者越多, 产品也就越多, 结果是公司拥有了更多的谈判筹码, 为借贷者争取利率上更多的折扣, 以期达到更好地,更广泛地为更多借贷者及不同类型的借贷者找到贷款的目的.

抵押贷款经纪公司不提供具体贷款款项. 公司的销售员(我们通常也称他们抵押贷款经纪)与借贷者同心协力,目的在于协助借贷者找到恰当匹配的抵押贷款. 特别意义上讲, 为了尽量给每一个客户找到匹配而正确的放贷者, 押贷款经纪将了解借贷者的需要并且寻找来自提供这一特殊贷款类型放贷者的最佳贷款方案. 由于他们有如此众多的放贷者可供他们选择, 除了为广大借贷者服务以外, 贷款经纪, 与某一个放贷者相比, 也更可能为有特殊需要, 比如有信用问题的借贷者或特殊报税群体找到贷款.

抵押贷款职业及经纪, 不仅充当放贷者及借贷者之间的桥梁, 对于来自于别的国家比如我们中国来的移民群体来说,起着尤其重要的作用. 由于语言障碍, 文化差别, 管理及行事差别, 人们常常不知所措, 特别是不属于正常范围内的贷款人为非自住房产类型申请贷款时. 比如: 我们非常不习惯留言, 而放贷人却不会每分钟等在哪儿接你的电话. 即使留了言, 快则当天会回你电话, 忙则不知何时了. 留言不详细也不会有回电. 再如: 放贷者对当地生活丗丗代代的群体有充分的认识, 因此也建立了一套基于当地人群体的评判标准, 而这些标准常常很难为外来群体服务. 这对放贷者是损失, 外来群体的一部分人也因此被排除在外. 另外, 外来群体由于缺少方便的获取信息的语言工具和对当地社会的了解, 于是缺少辨别能力及信心, 从而缺少信任. 总之, 抵押贷款经纪职业及经纪人, 特别是无语言,文化障碍, 了解当地社会及在此行业有经验的服务人员会增加你的知识及信心, 指导你如何以最佳方式达到最佳目的.

抵押贷款经纪职业人, 除了接受借贷者的申请并为之锁住利率及贷款期限外, 他们更重要的工作是提供基本信用咨询以及协助借贷者建立信用或更正信用方面的问题. 虽然我们中国人群体信用水平较高, 但也不排除信用问题的出现. 信用问题在西方经济社会中是一个极其严肃的领域. 但放贷方也不是一刀切. 特别是来自于别国的移民们, 当信用出现问题时, 同时为Mortgage financial Consultant (抵押贷款金融顾问)的抵押贷款经纪, 可以协助你纠正及重建你的信用. 了解你文化的服务人士应该可以为你帮上大忙.

经纪人靠充当借贷者和放贷者之间的纽带来换取佣金. 通常, 经纪人的佣金, 以额外奖励点或交易费用间接地来自买方. 大家要接受这一事实: 有了借贷者, 放贷人才有利润; 为了限制放贷方垄断, 也才出现经纪这一职业; 你有放贷方的资金, 才有可能从事你的购房或投资计划, 你也才可能获得利润. 换句话讲, 你的借贷行为是产生利润的源泉, 可是放贷方的资金是你的根本, 经纪的桥梁(协助及指导)是你达成愿望的重要途径.

住房, 投资房及商业房, 在拥金方面存在较大的差异. 在奎北克省, 四套或五套以下自住兼出租的房产, 经纪通常提供免费服务,这是因为放贷方由于经纪人巨大的销售量而奖励之额外的拥金百分比, 其来自于放贷者的利润而非重加于借贷者利息之上所取得的利润. 而五套以上自住或出租屋业, 经纪需向客户收取部分费用, 通常为贷款额度的0.5-1.0%%. 商业半商业贷款, 经纪只提供有偿服务, 拥金通常为贷款额度的1.5%至3%. 拥金的高低, 则根据借贷者的综合情况(包括信用纪录), 所买房产的综合情况(房价,面积, 房产质量,租金及各项开支等) 来定. 商业半商业贷款的拥金, 可以一定百分比重加于利率之上或由借贷者在交易之前直接付给. 由于商业半商业贷款的难度及工作量, 经纪需向借贷者收取总拥金三分之一的费用作为不退还的工作补偿.

抵押贷款职业是我们生活中不可缺少的重要的服务通道. 它以最方便,最省时, 最可靠, 最快捷, 最全面 的特点服务于全社会. 你在你的行业是专家, 让抵押贷款经纪在这个行业为你提供专业而优质的服务. 抵押贷款职业为人们提供了 “足不出户, 知全天下事; 一个经纪, 省去大麻烦!”的现代而明智的生活方式.

放贷者是放款给借贷方的任何机构或个体. 放贷者有多种, 例如: 教育款项放贷者( Educational Lenders ), 商业放贷者 ( Commercial Lenders ), 不动产抵押短期贷款放贷者 (Hard Money Lenders), 最后机会放贷者 ( Lenders of Last Resort )和共同基金组织 ( Mutual Organizations ). 最传统类型的放贷者是商业放贷者. 通常, 一个商业放贷者也是一个银行机构, 尽管它也可能同时是一个私有金融组织. 这种类型的放贷者给借贷者提供一定的借贷条件, 包括利率和贷款期限, 目的在于在借贷者偿还能力范围内最大化放贷者的利润.

通常, 一笔抵押贷款是从抵押贷款中介手中获得, 意思是借贷者需被一个第三方加以评估. 之后,这个第三方根据借贷者的具体情况代之向不同放贷者提起申请. 被选择的常常只是那些有可能接受此借贷者的放贷方. 如果借贷者有较好条件, 那他/她可能被中介推荐到给予最好利率和条件的放贷者那里.

不动产担保类短期贷款放贷者专门从事主要以不动产作担保的短期贷款. 这类放贷者,比起传统的银行机构, 一般都给较差的利率, 以期满足借贷者对更灵活条件及放贷者愿意接受的更广泛而不同申请的要求.

共同基金组织是一个金融合作机构, 旨在放贷给它的会员. 共同基金组织的成员将钱存入一个集体帐户, 需要时可以作为贷款以友好的利率及条件放给会员. 由于无需赚取利润, 共同基金组织比传统的银行机构常常能够给出高存款利率低贷款利率. 共同基金组织类型包括社区信用社和友联社.

最后机会放贷者是一类特殊放贷者. 他们的重点在于预防国家经济出现崩溃. 最后机会放贷者为了保护银行机构的存款者并阻止由于经济快速下滑引起的恐慌而向濒临崩溃的银行机构放贷.

最后机会放贷者同时也指贷款给信用积分很低或借贷风险非常高的借贷人的私营机构. 这种类型的放贷者以给出很高利率的方式来确保这种高风险借贷者带来的损失. 他们也会把客户介绍给贷款给几乎任何人的贷款鲨鱼( Loan Shark ). 当然, 贷款鲨鱼的利率就可想而知了.

为了了解抵押贷款, 我们先要知道什么是贷款. 贷款是为了任何需要从银行, 任何其它放贷方, 任何单位或个人那里得到的一笔贷款. 一般来讲, 一笔贷款的期限都不太长, 几天, 几个月, 最多几年; 审批程序相对简单得多. 银行或机构只需查一下信用记录, 工作工资证明, 然后给出相应数额的贷款. 从个人处的借款一般只凭对借款人的了解而定, 或以最终高额利息为借贷条件. 这种贷款的利率通常较抵押贷款高很多, 这是因为这种贷款是基于可变的个人信用而没有不动产做抵押的原因. 银行或机构通常会给一个利率, 借款人可以先只还利息, 本金则可以任何时候分数次偿还, 甚至还可以在还清后再次取用, 之后以同样的方式偿还. 这种贷款叫个人信用贷款( Personal Line of Credit-Marge de Credit). 从个人处的借款, 则更加灵活, 基本以借贷双方协议书为准, 可先还本, 先还息或同时还本加息, 或是借贷双方约定一笔费用, 在本金还清时一次性地付与.

抵押贷款则多指为了购买不动产而发生的贷款. 由于购房所需借款的数额过大, 单是个人 信用已不能起到保证借贷方按期偿还贷款的目的, 所以, 放贷方将购买方所买的不动产在相关公署登记在放贷方贷出的这笔贷款之下, 让此笔贷款(放贷方)与此不动产的所属权之间产生了一种限制关系. 这种特殊的限制关系在贷款还清之前是要一直保持的, 只有贷款还完后,公证处的一纸放行书( Release Letter-Quittance), 才可以解除这种限制关系. 抵押贷款英文叫 Mortgage, 其词根为法语(拉丁语)的Mort 意为死亡( 阴性名词); gage, 英法同义为抵押或契约: 贷款付清了, 这种关系才消亡, 当然是去注销了! 奇怪的是, 在法语中, 抵押贷款不被叫做Mortgage , 而被叫做 Hypotheques.

从事抵押贷款的有银行, 金融机构和当事卖方(房主), 当然也不排除部分个人贷款. 房主借钱给你, 这叫做Balance of Sale. 通常, 传统抵押贷款总贷款期(Amortization – Amortissement, 上述那种特殊限制关系被国家允许存在的时段)为25年. 目前, 如果是经过SCHL 或 GENWORTH 担保的贷款, 可以是30年或35年, 甚至40年. 抵押贷款的审批程序也比个人贷款复杂且时间较长. 除了调查申请人的信用, 严格核实其偿还能力(也就是收入情况)之外, 放贷方还要请一个叫评估师(appraiser 或 evaluator)的独立的第三方对房产进行价值评估. 贷款申请人能贷到的款额, 跟这个第三方评估的房产价值有直接的联系. 抵押贷款的利率一般比个人贷款的利率要低, 这是有不动产做抵押的原因. 不动产是借贷方万一不能付款的最好的保证, 因为它所站的土地是非重复使用资源性财产, 之上的建筑有不能或不容易被搬动的重要特点. 偿还抵押贷款, 通常是还本加息, 以便贷款有望在25年内还清. 如果只还息不还本, 那贷款就永远存在, 也就永远还不清了. 抵押贷款通常都设有短贷款期(Term), 意思是, 你和所选择的放贷方之间的贷款合同为一个时段. 在这期间, 你不能无条件地还完贷款. 一般, 放贷方为了奖励借贷方, 允许借贷方每年可以多还借款额的一定百分比的数额作为每年的预付款(Anticipated Payment-Paiement Anticipé). 但是, 一旦超过这个百分比, 就会有罚款, 也就是说, 时段(Term)结束前, 你要多还或终止合同(买房), 你必须付罚款.