客户给我打电话, 通常最先问的问题是: 您的最佳利率是多少? 我十分理解大家对最佳利率的关心, 可是首先, 我们必须了解抵押贷款最佳利率的概念.

抵押贷款最佳利率, 有三个意义: 第一, 从放贷者角度讲, 抵押贷款最佳利率 (Preferential Rate) 是其给予最佳贷款者的利率. 此利率是根据联邦基础放贷利率( Prime Lending Rate ) 不断变化的. 目前的抵押贷款最佳利率是: 6%. 但大家会说, 目前的最佳利率怎么会是: 6%? 我得到的都比它低! 由此, 我给你介绍第二个意义.

由于有抵押贷款市场的竞争机制, 放贷者为了赢得客户, 会根据对客户不同的综合金融质量 ( personal financial portfolio) 的评估而给予相应的利率及其它条件, 比如贷款额度. 也就是说, 最佳质量的客户会得到放贷者给予的最佳利率及最佳条件, 中等客户会得到次一些的, 差的客户当然就得不到最好的了, 甚至一些差的客户还会被放贷者拒绝( 由于所买房产类型差异而遭到拒绝的申请除外)! 值得注意的是: 放贷者对不同客户群建立的所谓综合金融质量的评估标准, 首先是根据放贷者决策层对不同客户群的了解制定的, 具体审批人必须按照标准进行审批; 其次, 审批人根据你所提供的信息以及对你的信任程度(当然放贷者有系统查询工具去查询绝大部分信息的真实性)来确定贷款给你的风险系数. 最后, 也是大家最应该了解的: 不同放贷者的具体审批人还会根据申请人对贷款及其市场的了解程度给予试探性质的利率并向你推荐对放贷者最有利的产品或方案. 这不难理解, 因为放贷者的审批员为放贷者工作! 换言之: 你不了解贷款及其市场, 你就可能会得到相对高的利率和相对苛刻的条件! 当然, 要了解抵押贷款及其市场, 并不是一件十分容易的事.

第三个意义: 根据对不同借贷者的了解而对其制定的审批标准, 不同的放贷者有不同. 比如: 有放贷者在借贷者首期付35%的情况下, 可以忽略由于低报税导致的超标负债指数, 可是也有放贷者即使在35% 甚至40%首付的情况下依然顾及其负债指数, 只要超标就会拒绝贷款或降低贷款额. 因此, 不是所有的放贷者都对所有不同借贷者开绿灯. 进一步说, 对同一类的借贷者, 不同放贷方也有不同. 这就导致了相同或相似条件的借贷者, 由于选择了不同的放贷者而各方面都有差别的情况. 比如: X先生自雇, 没有申报收入, 大多数放贷者只愿意借给65%, 甚至更少. 可也有放贷者可以借给高达95% ( 当然要买保险)的贷款额, 利率有高有低!

综上所述, 我们客观地认为, 所谓最佳利率是相对的, 是因人因事因时而异的. 当然, 我们可以说抵押贷款经纪可以为你找到最佳贷款利率, 然而前提则是他们对放贷方审批标准透彻的了解和对抵押贷款市场的熟悉. 他们在全面掌握你的情况后, 在所有的放贷者中间为你找到你最可能得到的最好的利率和条件.

因此, 你能得到什么样的贷款利率和条件, 是因人而异(工作性质,收入高低, 信用好坏, 首付多少,等等), 因放贷者对借贷者类型的风险系数的认定而异, 因放贷者对不动产类型的风险系数的认定而异, 因年份而异, 因时间前后而异. 你要知道你能得到什么样的贷款利率, 最好的办法是挑选一个你信任和喜欢的有经验的抵押贷款经纪( 直接找放贷者的审批员也可以), 约时间, 让经纪对你的情况和需要进行详细的了解并作出评估. 那时你便知道你会得到什么样的贷款利率和条件了.

凡是从事贷款生意的人或机构, 法律允许他们有权收取额外的服务费. 例如, 如果

王海波向田震宇借了100元, 这100元将被认作是这笔贷款的 “本金”. 田震宇可以要求王海波归还本金再加10元, 这10元被认作是 “利息”. 如果用10元利息除以100元本金, 结果得到一个叫作利率的百分比. 10 除以100 得到百分之10的利率.

尽管贷款的不同条件导致不同的偿还计划, 贷款利率通常是以年来计算的. 汽车贷款,尽管期限为5年, 则经常是以2.9%的年利率(APR)来做广告的. 此利率意味着所借车款的每1,000块, 放贷方将会获得额外的29块作为利息. 这笔钱被含在了借贷者的月供中(本加息).

以年利率为基准, 我们可以判断一个特定放贷方的条件是否合理. 例如, 发薪偿还放贷者可以在借贷方领到工资偿还短期贷款时收取一笔一次性的费用. 作为一个附加费, 此利息也许并不显得太多, 也许只是$250 块紧急借款上收的$50块的一笔利息. 但是, 如果以年利率来算, 结果得到相当高的20%的年利率. 一些短期贷款的年利率可以高达150% ; 如果贷款没有按期全额偿还, 所产生的利息在日积月累, 那实际显示的利率还要更高. 这就是我们通常意义上讲的 “ 高利贷”.

利率可以有两种形式: “浮动” 或 “ 固定”. 固定利率的意思是放贷者在一个贷款的期限内每月只收这个期限内固定利率所产生的利息. 这 “期限”的专业述语为Term. 一般一次跟一个放贷者签一个Term, 可以是6个月到5年或7年或更长10年. 一个Term到期, 借贷者可以再选择放贷者而没有罚金). 许多借贷者倾向于选择固定利率, 因为偿还数额及条件固定并有合同保护. 正因为固定利率是不可以调整的, 所以许多放贷者给的利率要高些(比如, 基础放贷利率Prime Lending Rate为4.5%, 那么, 无论贷款期限长短, 固定利率就都要比4.5%高,), 或者, 固定利率不是他们向客户推荐的首选(例如中国放贷者所给的利率, 都不是固定的).

就 “浮动” 利率而言, 放贷者通常将贷款利率和联邦下放利率, 也叫基础放贷利率, 捆绑在一起. 联邦下放利率或基础放贷利率Prime Lending Rate 是联邦政府放贷给主要银行或其它金融机构所收取的利率. 基础放贷利率Prime Lending Rate 由联邦财务董事会主席根据如通货膨胀或失业率高低等经济因素进行定期调整. 放贷者收取的利率可以合法地高出签约时的基础放贷利率, 高时甚至可以达到几个百分点. 如果利率变化, 贷款的利率也要调整. 采用浮动利率在经济健康时期是有利可图的, 可是一旦利率突涨, 那损失也就更惨重.

消费者应该在申请商店信用卡和其它消费卡前了解其利息的计算方法. 信用卡公司为了吸引新客户, 通常都头几月或头年给一个很低的利率, 殊不知许多卡的标准(真实)利率则是21%或还要高.

上期讲了抵押贷款寿期保险. 为了确保另一贷款人或房产继承人的财务安全, 买比不买当然是好了. 可是不是最佳选择呢? 答案: 不是!

我们知道, 我们来到新的国家, 大多数人都是年过三十, 放弃了国内的单位保险及个人保险. 许多人没有保险意识, 也至今还没有买任何保险. 现在, 买房了, 也是你认真考虑买保险的时候了.

我在这里不向你建议买贷款寿期保险, 而建议你买人寿保险! 原因有二: 本来我们就应该买人寿保险, 现在有了房产, 为了以防万一, 必须买人寿保险. 在有房产的情况下买人寿保险, 是一石双鸟的美事. 如果夫妻双方一方在单位或公司有人寿保险, 那可以根据已有的保险政策适当做些调整或添加.

下面的表格清楚和明确地展现了从银行买贷款寿期保险的缺点和针对抵押贷款的人寿保险的优点:

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3 Can Relieve Pain

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Some test-cylinder and social conduct

For instance one test-tube study found in

上期, 我讲了抵押贷款保险(Mortgage Insurance). 那什么是抵押贷款寿期保险( Mortgage Life Insurance)?

抵押贷款寿期是指贷款开始到结束这段时间, 其实就是我们所说的 Amortization-Amortissement. 抵押贷款寿期保险是诸多保险类中的一种. 它是被保人和保险公司之间的合同. 这种保险的被保人常常就是贷款人自己(贷款方相互覆盖, 或他们房产的受益人). 合同中, 只要被保人的保险费一直在交付, 一旦被保人一方或双方亡故, 保险公司便同意付给被保人提名的保险受益人贷款余额的全额.

人们买保险原因很多. 这种保险主要是为了在贷款人万一突然亡故的情况下, 另一贷款人或贷款人的无偿还能力的家人, 不会因此而被扫地出门. 也就是说, 另一贷款人或贷款人的家人就不用偿还贷款了, 因为贷款余额的全额将由保险公司替贷款人一次性地偿还给放贷方. 当然, 还有一种贷款寿期伤残保险(Mortgage Disability Insurance), 意思是当贷款人因种种原因致伤致残, 出现暂时偿还能力问题时, 保险公司便在一定期限内承担起替贷款人无偿还款的义务. 这一定期限只是一到两年, 不是很长. 这种保险比起贷款寿期保险来说贵得多, 这是因为伤残类型广泛且其伤残程度鉴定难度大的原因.

抵押贷款寿期保险保费的确定是根据贷款保险人的年龄来定的, 保险人不用接受身体检查也随时可以取消保险. 保费一般在一个合同期(term)内会保持不变, 但下一个合同期保费就会升高. 这种保险, 就因为它的目的只是为了预防借贷人万一亡故对另一借贷人或他们的家人可能造成的债务压力而设定的, 那么它的赔付额度也就因此有了不同一般保险的特点. 都知道, 随着年年贷款的偿付, 贷款额也在年年减少. 所以, 这种保险的赔付额也就是出事时候贷款额的余额. 出事时贷款还剩下十万, 那赔付额就是十万; 是两万, 那也就只有两万. 但保费却是一样甚至在升高.

买贷款寿期保险比不买好. 但它是不是一个最好的方案.

请看下期内容: 抵押贷款寿期保险是不是最好?

抵押贷款保险, 也叫放贷方抵押贷款保险( Lenders Mortgage Insurance), 是为了预防借贷方万一不能偿还贷款而设置的保护放贷方的措施. 保险政策是由放贷方购买的, 但保险金(Insurance Premium)则由放贷方作为借贷费用加在了本加息的月供中. 在买房时, 你的首期付款低于评估价值25%时, 买抵押贷款保险就是强制的. 这种放贷方贷款额小于75%, 借贷方借款额大于25% 的借贷双方的额度划分被叫做传统贷款额度(Conventional Loan). 放贷方贷款额大于75%, 借贷方借款额小于25%的额度划分被叫做非传统(Non-Conventional)或加买保险的贷款( Insured Loan). 但最近加拿大经济法出台新的规定: 传统贷借额度已从75%-25% 调到了80%-20%. 换句话说: 你的首期付款一旦达到评估价值的20% 而你又合格的话, 你就不用买保险了. 我们可以把这个保险叫做: 贷款高风险保险. 放贷方的贷出额度一旦超过80%, 放贷方认为他的风险过大, 于是为了降低他的风险, 借款方必须买保险. 买过保险的贷款, 风险就从放贷方转嫁到了专门从事风险管理的保险公司头上了.

你有20%的首期, 那就不用交贷款保险金了, 但不是所有借款人都会有得起20%的首期. 如果没有, 那就必须买保险. 保险金的百分比是根据放贷方贷款的百分比来定的. 贷款越多, 保险金百分比就越高. 百分之百贷款额, 当然保险金百分比就最高了. 贷款高风险保险只跟贷款百分比有关, 跟借贷人的高工资和好信用无关. 也就是说, 我们所说的即便有高工资和好信用的最好的借款人, 只要借款额超过评估价值的20%, 无一例外, 都要买保险.

另外一方面, 不是所有贷款申请人都会被贷款保险公司批准认可. 保险公司是有审批标准的, 例如: 所买房产类型, 贷款金额大小和借款人的偿还能力及信用水平等等. 在加拿大, 四个PLEX(含四) 以下自住兼出租房产的贷款保险都属于一种类型; 如果借款人没有相应的工资和一定的信用水平, 保险公司不会批准申请. 保险公司不批, 那放贷方也就不会同意贷给你超过80%的贷款额. 这种情况下, 你只有通过抵押贷款经纪帮你寻找其它的放贷机构来实现你的多贷款的愿望, 或者你就只能降低你的贷款额度.

这一笔保险金, 通常由放贷方替你支付给保险公司, 然后把同一笔款贷给你并将其资本化, 既: 展放进你的借款额里. 你在每月供款时, 将其以本金偿还的方式, 以本金相同的利率一并偿还. 投资房产和商业房产的贷款, 由于保险金的资本化而产生了抵扣税的好处. 也就是说, 资本化后所产生的利息是可以从收入中减去的. 对于投资人来说, 这无疑是省下了更多的资本, 增加了再投资的力度.

在加拿大, 专门从事这种贷款高风险保险的公司有两个: 加拿大抵押贷款和房产联合会CMHC ( Canada Mortgage & Housing Corporation) 和杰恩沃思Genworth ( 过去为GE Capital, 但最近被Genworth收购了). 这两个保险公司是国家指定的专门从事标准房产贷款高风险保险业务的公司. 非标准房产, 如5-PLEX 以上, 或部分非标准借款人的贷款等等的贷款高风险保险属于CMHC和GENWORTH另外的保险项目, 其保险百分比要比标准类的高一些. 商业贷款的高风险保险就是其它的保险公司或机构了, 其保险费也相对高些 (利率更高).

请不要把抵押贷款高风险保险(Mortgage Insurance)和抵押贷款寿期保险(Mortgage Life Insurance) 混为一谈. 下期专门介绍抵押贷款寿期保险.