为了了解抵押贷款, 我们先要知道什么是贷款. 贷款是为了任何需要从银行, 任何其它放贷方, 任何单位或个人那里得到的一笔贷款. 一般来讲, 一笔贷款的期限都不太长, 几天, 几个月, 最多几年; 审批程序相对简单得多. 银行或机构只需查一下信用记录, 工作工资证明, 然后给出相应数额的贷款. 从个人处的借款一般只凭对借款人的了解而定, 或以最终高额利息为借贷条件. 这种贷款的利率通常较抵押贷款高很多, 这是因为这种贷款是基于可变的个人信用而没有不动产做抵押的原因. 银行或机构通常会给一个利率, 借款人可以先只还利息, 本金则可以任何时候分数次偿还, 甚至还可以在还清后再次取用, 之后以同样的方式偿还. 这种贷款叫个人信用贷款( Personal Line of Credit-Marge de Credit). 从个人处的借款, 则更加灵活, 基本以借贷双方协议书为准, 可先还本, 先还息或同时还本加息, 或是借贷双方约定一笔费用, 在本金还清时一次性地付与.
抵押贷款则多指为了购买不动产而发生的贷款. 由于购房所需借款的数额过大, 单是个人 信用已不能起到保证借贷方按期偿还贷款的目的, 所以, 放贷方将购买方所买的不动产在相关公署登记在放贷方贷出的这笔贷款之下, 让此笔贷款(放贷方)与此不动产的所属权之间产生了一种限制关系. 这种特殊的限制关系在贷款还清之前是要一直保持的, 只有贷款还完后,公证处的一纸放行书( Release Letter-Quittance), 才可以解除这种限制关系. 抵押贷款英文叫 Mortgage, 其词根为法语(拉丁语)的Mort 意为死亡( 阴性名词); gage, 英法同义为抵押或契约: 贷款付清了, 这种关系才消亡, 当然是去注销了! 奇怪的是, 在法语中, 抵押贷款不被叫做Mortgage , 而被叫做 Hypotheques.
从事抵押贷款的有银行, 金融机构和当事卖方(房主), 当然也不排除部分个人贷款. 房主借钱给你, 这叫做Balance of Sale. 通常, 传统抵押贷款总贷款期(Amortization – Amortissement, 上述那种特殊限制关系被国家允许存在的时段)为25年. 目前, 如果是经过SCHL 或 GENWORTH 担保的贷款, 可以是30年或35年, 甚至40年. 抵押贷款的审批程序也比个人贷款复杂且时间较长. 除了调查申请人的信用, 严格核实其偿还能力(也就是收入情况)之外, 放贷方还要请一个叫评估师(appraiser 或 evaluator)的独立的第三方对房产进行价值评估. 贷款申请人能贷到的款额, 跟这个第三方评估的房产价值有直接的联系. 抵押贷款的利率一般比个人贷款的利率要低, 这是有不动产做抵押的原因. 不动产是借贷方万一不能付款的最好的保证, 因为它所站的土地是非重复使用资源性财产, 之上的建筑有不能或不容易被搬动的重要特点. 偿还抵押贷款, 通常是还本加息, 以便贷款有望在25年内还清. 如果只还息不还本, 那贷款就永远存在, 也就永远还不清了. 抵押贷款通常都设有短贷款期(Term), 意思是, 你和所选择的放贷方之间的贷款合同为一个时段. 在这期间, 你不能无条件地还完贷款. 一般, 放贷方为了奖励借贷方, 允许借贷方每年可以多还借款额的一定百分比的数额作为每年的预付款(Anticipated Payment-Paiement Anticipé). 但是, 一旦超过这个百分比, 就会有罚款, 也就是说, 时段(Term)结束前, 你要多还或终止合同(买房), 你必须付罚款.
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