Que puis-je faire pour vous?
Il y a plusieurs types d’investissements et de stratégies. Après avoir cherché pendant une année et demie, j’ai choisi un fonds de croissance de dividendes, d’abord pour moi-même mais également pour mes clients. Plus spécifiquement, ceux qui ont acquis leurs propres maisons ou investissement immobiliers et qui auront bénéficié grandement de la période dorée d’expansion de 2000 à 2009.
Si vous avez acheté votre maison avec 4 chambres à coucher, jardin et piscine pour un petit prix de 120 000 $ en 2003, sa valeur se situe maintenant à près de 450 000 $. Même un 6-plex acheté 350 000 $ en 2006 vaut à présent à peu près 650 000 $. Il est tout à fait compréhensible que les gens refinancent leur propriété pour profiter de l’équité obtenue par l’augmentation du marché et ainsi investir dans d’autres propriétés car, traditionnellement, le charme de l’immobilier est que les propriétés sont tangibles et immobilisées (sauf incendie, innondation ou autre catastrophe).
Mais ce charme peut devenir un mirage lorsque le ratio d’endettement de la propriété est trop élevé, privant l’investisseur de ses profits et ne laissant que les ennuis de la gestion immobilière. Prenons un cas d’investissement immobilier:
Investissement dans un 6-plex :
- Prix :
- 650 000 $ (prix conservateur)
- Revenu :
- 47 600 $ / année
- Mise de fonds :
- 130 000 $
Conditions d’investissement (standard) :
- 20 % de mise de fonds
- Amortissement :
- 25 ans
- Terme :
- 5 ans
- Taux d’intérêt pour 5 ans :
- 3,5 % (un creux historique!)
Dépenses :
- Hypothèque :
- 2 596,20 $ / mois, 31 154,40 $ / année
- Taxes municipales :
- 5 800 $ / année
- Frais d’assurances :
- 1 500 $ / année
- Frais de déneigement :
- 800 $ / année
- Concierge :
- 1 200 $ (poubelles, nettoyage des corridors)
- Entretien du terrain (tonte, etc) :
- 350 $ / année
- Entretien régulier :
- 1 900 $ (approximativement 4 %)
- Rénovations :
- 1 200 $
- Coûts d’inoccupation :
- 1 200 $ (à un taux conservateur de 2,5 %, le taux augmente avec le prix des loyers)
Total des dépenses : 45 104,40 $
Après toutes les dépenses, votre revenu locatif est de : 2 495,60 $
Ainsi, votre retour sur investissement est de : 130 000 $ / (47 600 $ – 45 104,40 $) × 100 = 1,92 %
Vous pouvez constater que l’investissement n’est pas profitable. En plus, vous aurez tous les ennuis de la gestion de l’immeuble et le danger potentiel de devoir dépenser pour des réparations en cas d’accident ou de bris d’équipement. N’oubliez pas qu’aux conditions actuelles du marché de l’immobilier, l’appréciation de la valeur de la propriété ne dépassera probablement pas le taux annuel d’inflation.
Si vous engagez une compagnie de gestion pour gérer l’immeuble, leur tarfis sont en général de 5 à 6 % du revenu brut, ce qui viendra absorber complètement votre revenu locatif, vous laissant ainsi avec un retour sur investissement nul.
Bien sûr, si vous êtes un rénovateur habile, vous pouvez vous procurer des propriétés en mauvais état et passer votre temps à mettre vos talents à profits!
Maintenant,
- Pouvons-nous faire mieux?
- Oui!
- Pouvons-nous vous aider à investir et faire croître vore patrimoine familial sans compromettre votre emploi du temps?
- Oui!
- Pouvons-nous vous aider à profiter par l’effet de levier?
- Oui!
- Pouvons-nous vous aider à profiter d’avantages fiscaux, tant au provincial qu’au fédéral?
- Oui!
- Y a t’il des risques?
- Oui!
- Avons-nous des mesures pour minimiser ces risques?
- Oui!