许多人给我打电话, 问我拿了高利率怎么办.
什么算高? 5.24%, 5.7%, 6.65% 分别是其中三人的利率. 5.24% 可以接受, 但5.7% 和6.65%就太高了! 这些利率在当时, 根据他们每个人的不同情况(personal portfolio), 可能是不错的利率. 但问题的关键是, 他们的贷款事宜Started with a wrong foot! 第一步就出错了脚!
通常, 大家要买房, 贷款的事, 只有一个概念: 利率! 拿起电话, 劈头就问:几年几年多少利率! 这样问的话, 没有经验或正在忙着的咨询人员或银行贷款员, 只会顺着你的问话回达你的问提. 或者, 有的人碰到目光短浅, 思想保守或完全没有资格为人出主意的银行工作人员或咨询人员, 不经过对贷款市场的认真了解, 贷款历史的很好学习, 对每个人量体裁衣的过程, 只是人云亦云地为你服务.
在07,08年度, 当利率升到超过5.35%, 我就停止了固定利率的建议. 我对客户都建议拿了浮动利率(少数3-4个固执己见的除外). 当时08年初, 有个客户没有听取我的拿浮动产品的意见(PRIME + 1.25%)而一再坚持, 拿了三年固定7.04%(商业房产)! 尽管我列举了不能拿固定产品的理由, 其一, 它是商业房产(利息抵税); 其二, 固定的性质是不能随意改动,7.04%太高; 其三, 美国的房地产泡沫. 当然, 美国的经济危机, 也有可能导致象过去那样, 产生通货膨胀, 利率再升. 可是, 此例却是值得冒险的案例, 因为，除了房产为商业性质特点外，此客户还有足够的抵抗风险的经济和思想能力. 第二次08年十月, 此客户听取了我的建议, 取到全开放的产品, 4% 的利率( 商业房产).
另外两位客户, 一个是我做的. 两口子, 其一胆小, 执意要5年固定5.95%. 另一个问我利率, 最后到了HSBC, 也拿了5.85%左右. 最后两个都通过我, 一个转了银行(有罚款), PRIME 减0.65%; 另一个由我帮助协商, 转成了同银行的浮动产品: PRIME 减0.65%(有罚款, 但只罚了60%). 两个的利率今天都是: 2.35%. 当然, 随着经济的好转, 利率会有所回升, 但两到三年, 甚至五年, 利率的总体水平, 大约不会高过5.95%. 要是超过, 那总时间也不会长于在之下的时间.
时过境迁, 现在改变产品, 在产品大变化和高额罚款的面前, 未必对你有利. 你要明白, 银行贷给你的这笔款项, 他和你签了合同, 白纸黑字产品利率, 可他也和借款给他的机构(BANK OF CANADA, 或银行银行, 银行机构之间)签得有合同, 也是白纸黑字, 产品利率! 他在和你签的合同中, 无论如何要保证他能履行对他借贷方的责任义务! 一个客户问我: 为什么两月前我的罚款是6千, 现在怎么变成1万2千了? 如果你读你的: DEED OF LＯＡN, CLAUSE: PREPAYMENT 或ANTICIPATED ＰＡＹＭＥＮＴ， 你会读到：利率降低的情况下， 高低利率之差， 乘上贷款余额，再乘上剩下的贷款月数，就是你的罚款．不难看出，利率降得越低，罚款当然也就越高了．具体罚款数额，你需要认真询问你的贷款银行．合同不同，罚款也是不一样的．
所以, 买房选产品比利率更重要. 谁为你出主义, 那是关键!
我能为你做的事：
１．帮你诊断可改还是不可改．但请你预先做你必须做的事：确定罚款数额．然后和我联系．
２．帮你选择合适的产品，最优的利率，代你申请．
２．如不可以改，我会让你认可现实，教你吸取教训，下次做好！如果可能, 会教你如何做一个明智的诀策人.
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