什么是抵押贷款保险?

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抵押贷款保险, 也叫放贷方抵押贷款保险( Lenders Mortgage Insurance), 是为了预防借贷方万一不能偿还贷款而设置的保护放贷方的措施. 保险政策是由放贷方购买的, 但保险金(Insurance Premium)则由放贷方作为借贷费用加在了本加息的月供中. 在买房时, 你的首期付款低于评估价值25%, 买抵押贷款保险就是强制的. 这种放贷方贷款额小于75%, 借贷方借款额大于25% 的借贷双方的额度划分被叫做传统贷款额度(Conventional Loan). 放贷方贷款额大于75%, 借贷方借款额小于25%的额度划分被叫做非传统(Non-Conventional)或加买保险的贷款( Insured Loan). 但最近加拿大经济法出台新的规定: 传统贷借额度已从75%-25% 调到了80%-20%. 换句话说: 你的首期付款一旦达到评估价值的20% 而你又合格的话, 你就不用买保险了. 我们可以把这个保险叫做: 贷款高风险保险. 放贷方的贷出额度一旦超过80%, 放贷方认为他的风险过大, 于是为了降低他的风险, 借款方必须买保险. 买过保险的贷款, 风险就从放贷方转嫁到了专门从事风险管理的保险公司头上了.

你有20%的首期, 那就不用交贷款保险金了, 但不是所有借款人都会有得起20%的首期. 如果没有, 那就必须买保险. 保险金的百分比是根据放贷方贷款的百分比来定的. 贷款越多, 保险金百分比就越高. 百分之百贷款额, 当然保险金百分比就最高了. 贷款高风险保险只跟贷款百分比有关, 跟借贷人的高工资和好信用无关. 也就是说, 我们所说的即便有高工资和好信用的最好的借款人, 只要借款额超过评估价值的20%, 无一例外, 都要买保险.

另外一方面, 不是所有贷款申请人都会被贷款保险公司批准认可. 保险公司是有审批标准的, 例如: 所买房产类型, 贷款金额大小和借款人的偿还能力及信用水平等等. 在加拿大, 四个PLEX(含四) 以下自住兼出租房产的贷款保险都属于一种类型; 如果借款人没有相应的工资和一定的信用水平, 保险公司不会批准申请. 保险公司不批, 那放贷方也就不会同意贷给你超过80%的贷款额. 这种情况下, 你只有通过抵押贷款经纪帮你寻找其它的放贷机构来实现你的多贷款的愿望, 或者你就只能降低你的贷款额度.

这一笔保险金, 通常由放贷方替你支付给保险公司, 然后把同一笔款贷给你并将其资本化, : 展放进你的借款额里. 你在每月供款时, 将其以本金偿还的方式, 以本金相同的利率一并偿还. 投资房产和商业房产的贷款, 由于保险金的资本化而产生了抵扣税的好处. 也就是说, 资本化后所产生的利息是可以从收入中减去的. 对于投资人来说, 这无疑是省下了更多的资本, 增加了再投资的力度.

在加拿大, 专门从事这种贷款高风险保险的公司有两个: 加拿大抵押贷款和房产联合会CMHC ( Canada Mortgage & Housing Corporation) 和杰恩沃思Genworth ( 过去为GE Capital, 但最近被Genworth收购了). 这两个保险公司是国家指定的专门从事标准房产贷款高风险保险业务的公司. 非标准房产, 5-PLEX 以上, 或部分非标准借款人的贷款等等的贷款高风险保险属于CMHCGENWORTH另外的保险项目, 其保险百分比要比标准类的高一些. 商业贷款的高风险保险就是其它的保险公司或机构了, 其保险费也相对高些 (利率更高).

请不要把抵押贷款高风险保险(Mortgage Insurance)和抵押贷款寿期保险(Mortgage Life Insurance) 混为一谈. 下期专门介绍抵押贷款寿期保险.

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